Le déroulement d'une transaction immobilière est assez différent en Floride de ce que l'on peut trouver en Europe. Voila pourquoi, nous vous livrons notre guide détaillé, afin de mieux en comprendre les mécanismes.

1/ Financer avec une banque Française :
Pour ceux qui souhaitent savoir si leur banque en France peut financer leur achat en Floride, la réponse est simple oui indirectement, mais non directement !

Votre banque en France n’a pas les licences pour exercer son métier en Floride. Elle ne peut donc pas établir votre prêt en Floride et prendre une hypothèque sur le bien que vous souhaitez acheter. Par contre celle ci peut vous faire un prêt en France en prenant en garantie un bien dont vous disposez en France. Dans ce cas, vous disposerez de cash pour acheter votre bien en Floride et votre contrat sera un Cash Deal.

Attention cette solution n’est pas forcement la meilleure solution fiscale pour vous. Les taux d’emprunt sont peut être plus faibles de plusieurs points en France certes, mais en achetant Cash vous ne pourrez pas déduite la totalité des intérêts d’emprunts du bien que achetez en Floride si vous preniez un prêt directement sur place. Comme beaucoup d’entre vous vont mettre le bien acheté en location, l’achat cash vous fera supporter le paiement de l’impôt (société ou personnel).

En le faisant financer directement en Floride vous pourrez déduire les intérêts en totalité. Demandez une simulation à Yves Lucas, il est extrêmement qualifié pour vous orienter sur le meilleur choix fiscal possible. Un expert comptable local (CPA) peut également vous aider dans ce choix.

2/ Les visites – Le MLS
Les agents immobiliers ont accès à TOUS les biens immobiliers, il n'y a pas d'exclusivité, que ce soit pour le neuf ou de l'ancien. Nous partageons une base de données particulièrement puissante que nous appelons le MLS, 98% des produits sur le marché y apparaissent en Co agence. Donnez nous vos critères et en moins de 3 minutes nous établirons la liste des biens a vendre en fonction de vos critères (budget, nombre de chambres, localisation, vue, piscine et la liste est longue..)

Vous n'avez donc besoin que d'un bon agent, qui aura bien plus qu’une mission de simple d’agent, il doit être votre conseil en matière de négociation, de rédaction et de suivi des contrats. C’est pour cela que la qualité du relationnel et du professionnalisme de votre agent est capital car il va formuler votre promesse de vente et pourtant il n’a pas une forcement formation de juriste….

L’expérience prime dans ce domaine. Demandez a votre agent de vous expliquer n’importe lequel des articles de la promesse de vente ou contrat qu’il va vous demander de signer, s’il en est incapable, changez d’agent !! Malheureusement très peu d’agents ont pris le temps d’être formé sur le contrat qui vous engage sur des sommes importantes, donc encore une fois le choix de l’agent est très important. En quelques jours, vous pourrez visiter plusieurs produits correspondants a vos critères et toujours avec le même agent. Celui ci vous sera fidele et vous consacrera le temps nécessaire pour trouver le produit que vous aurez choisi, soyez lui aussi fidele, il appréciera et construira un relation de très long terme avec vous. N’oubliez pas qu’un bien immobilier, une fois acheté doit être aussi loué rapidement, entretenu et géré…..

Votre agent sera votre partenaire pour de nombreuses années, surtout pour vous qui êtes a plusieurs heures de décalage horaire. Soyez fidèle à votre agent.
N’oubliez pas qu’en Floride, seul l’agent qui vous montre physiquement un produit peut ensuite vous représenter. Visiter des produits seuls, sans votre agent francophone et il ne pourra pas entrer dans la transaction par la suite et vous représenter, c’est ce que l’on appelle ‘Procuring Cause’.

Si par hasard on vous propose de visiter un produit sans votre agent, insistez pour qu’il soit physiquement présent lors de la visite, sinon vous devrez confier votre représentation au seul l’agent qui vous aura montré physiquement le produit….alors réfléchissez bien…a qui voulez vous confier la rédaction de votre contrat !

MLS : Multiple Listing System :
Le MLS est mis a jour en temps réel et votre agent pourra également vos prévenir des qu’une affaire apparaît sur le MLS, mais dans ce cas la, il faut agir vite. Vous pouvez laisser des fonds en ‘Escrow’ (séquestre) chez l’avocat de votre agent pour être prêt en cas d’affaire. Vous l’avez compris vous montrer des produits et la partie la plus simple de notre métier.

L’expérience et l’expertise interviennent lors de la négociation et de la rédaction de l’offre (votre promesse d’achat).

Pour information notre MLS comporte tous les :

3- De l'offre au contrat
En Floride c’est a votre agent (Realtor) de rédiger votre promesse de vente et non au ‘notaire’ ou avocat.

FAR/BAR: Contrat Standard

Nous ne sommes habilités à ne remplir qu’un seul type de contrat le FAR/BAR et je vous recommande de demander à votre agent qu’il le remplisse proprement et qu’il vous en explique toutes les subtilités. Si le contrat ne porte pas la mention FAR/BAR et si votre agent n’est pas en mesure de vous en expliquer n’importe lequel des articles….NE SIGNEZ RIEN.

Même si vous signez une offre, les termes de cette offre vous engage si le vendeur la signe. Toute offre signée ou contre signée dans les mêmes termes devient un ‘Executed contrat’ un contrat exécuté et vous engage.

Ce contrat prévoit toutes les modalités de la transaction. Ce qui est inclus dans la transaction (électro ménager, luminaires….) si vous achetez un appartement meublé, comment le faire figurer sur le contrat dans les détails ?

Est il bon de chiffrer séparément les meubles du bien immobilier ?

Quelles sont les conséquences pour le montant de vos impôts fonciers (property tax) si vous incluez les meubles dans les prix de la transaction (les conséquences peuvent durer plusieurs années) ?

Si vous faites financer votre achat par une banque et que les meubles sont inclus dans le prix de vente quelle va être la réaction de la banque ?

Voici quelques exemples pour illustrer l’importance de l’expertise de l’agent avec lequel vous allez travailler. Les mauvais choix peuvent couter cher sur long terme. Votre contrat stipule également le montant des sommes que vous allez bloquer auprès de la Title Company (société d’assurance sur le titre de propriété, assimilée au notaire), ou plus a recommander auprès de votre avocat, souvent propriétaire de la Title Company.

Quel montant a mettre en séquestre, sans qu’il soit trop important pour limiter votre responsabilité en cas de dispute, mais qu’il soit suffisant pour montrer votre intérêt auprès du vendeur et qu’il corresponde aux demandes de la banques si vous demandez un prêt ?

Votre offre comporte la date prévue du closing. Votre contrat étant établi en jours ouvrés en non en jours calendaires, 30 jours pour la signature sont en général suffisants, notamment pour ceux qui font appel a un prêt immobilier, bien que dans ce cas je recommande plutôt 45 jours. Lors d’un achat cash, notre avocat peut closer en quelques jours seulement, mais le délai de 30 jours reste nécessaire pour effectuer toutes les inspections et pour demander votre acceptation auprès de la copropriété (nous y reviendrons plus loin).

Votre contrat comporte également d’autres provisions importantes, il confirme également le montant des commissions a percevoir lors du closing par les deux agences immobilières, celle représentant le vendeur et l’autre vous représentant. Ce montant global est déduit directement de sommes perçues par le vendeur, c’est donc le vendeur qui paie les commissions d’agence avec les fonds qu’il a reçu de votre part….

Home Inspection :
Vous allez très probablement signer un contrat FAR AS IS (Florida Association of Realtors, contrat en L’état). C’est à dire que vous achetez un bien dans l’état dans lequel il est lors de votre visite et des inspections que nous allons mener pour vous. Dans ce type de contrat, un montant de réparation est prévu au dessus duquel vous pouvez annuler votre contrat sans justification.

Exemple : Il est stipulé dans votre contrat que vous avez en tant qu’acheteur 10 jours (rappelez vous, ce sont des jours ouvres et non calendaires) pour faire effectuer votre inspection et que si celle ci dépasse $5000 par exemple, vous avez 48heures pour notifier le vendeur de votre décision de ne pas poursuivre la transaction. Le délai de 10 jours démarre au jour de l’effective date, la date d’effet du contrat, date a laquelle les deux parties ont signes dans les mêmes termes et se termine 10 jours ouvres plus tard. Nous allons mandater une société que nous savons sérieuse et impartiale (ce n’est pas le cas de toutes ces sociétés, qui peuvent parfois fermer les yeux pour faire plaisir a l’agent qui les mandate régulièrement). Nous travaillons avec la même société depuis près de 10 ans et il nous est arrivé a plusieurs reprises d’annuler un contrat sur les conseil de nos inspecteurs et si cela devait arriver dans le futur, nous le ferions sans hésiter.
L’inspection qui est optionnelle (mais fortement recommandée) est un état complet du bien que vous souhaitez acquérir. Plomberie, électricité, électro ménager, termites, isolation, structure…c’est un véritable contrôle technique et pour quelques centaines de dollars il serait inconscient de s’en priver.

Nous mandatons nos experts qui nous remettent un rapport complet en quelques jours, faisant figurer le détail des problèmes relevés avec le montant estimatif des réparations. Et c’est la que le total influe sur votre contrat. Rappelez vous, si dans notre exemple il est supérieur a $5000 vous avez 48 heures pour vous décider sur la suite a donner a votre transaction. C’est souvent un levier important pour renégocier le termes du contrat avec le vendeur, qui n’a pas d’obligation de coopérer, rappelez vous il s’agit d’un contrat AS IS (en l’état). Mais avec un agent avec de l’expérience on arrive souvent à imputer le montant des travaux au vendeur. 



Documents de Copropriété / Condo docs :
Lors de l’achat d’un appartement en gestion de copropriété (condominium unit), vous avez par la Loi 3 jours a réception d’un certain nombre de documents (documents et Procès verbaux d’assemblés a jour, états financiers les plus récents, Questions les plus importantes relatives a vos droits en tant que propriétaire) pour annuler votre contrat passé ce délai, cela ne sera plus possible, sauf si le résultat de votre inspection vous le permet ou si en achetant avec un clause suspensive d’obtention de crédit, vous n’obteniez pas le dit crédit.

Si vous achetez a crédit, la banque va faire une investigation d’importance pour protéger son investissement, mais cette enquête vous protègera également. Il ne suffit pas de faire une affaire, lorsque l’on achète un condominium (copropriété), on intègre une structure juridique et la il s’agit d’être certain qu’elle est en bonne santé.
Quel est le taux de copropriétaires défaillants ?
Comment est le budget de la copropriété ?

Va t-elle vers de graves problèmes de trésorerie ?

Existe t-il des contentieux judicaires dans lesquels la copropriété est partie ?
Avec le nombre impressionnant de copropriétaires défaillants et d’appartements en adjudication, il est capital de mener une enquête sur la sante financière de la copropriété. A quoi cela sert-il d’acheter une cabine en parfait état sur un bateau qui va la dérive ?
Rassurez vous, si vous achetez avec le concours d’un prêt immobilier, la banque va mener toutes ces investigations et les résultats influeront sur sa décision d’obtention de prêt. Par contre si vous achetez cash, êtes vous certain que l’agent que vous avez sélectionné vous proposera de mener cette recherche pour vous ?

Pour tous les acheteurs Cash, nous recommandons de mener cette investigation (financièrement à votre charge) et de conditionner votre contrat au résultât de cette investigation. Les temps ont changé en Floride, on peut faire de très belles affaires avec un bon conseil et croire en faire une excellente qui peut s’avérer catastrophique par la suite si l’on est mal conseillé.

Evaluation de votre bien – Appraisal
Toujours si vous achetez avec le concours d’un financement en Floride, la banque va commander une évaluation objective du bien (appraisal). Le cout de l’appraisal que vous supportez est d’environ $350 pour un appartement (condo). L’évaluateur ou appraiser va mesurer le bien, prendre des photos et grâce aux comparables établir un rapport duquel il extraira la valeur estimative de votre bien.

Pour les acheteurs cash, le recours a une évaluation n’est pas obligatoire, mais pourquoi s’en priver ? Une fois le rapport rendu, la banque consistera le prêt non pas sur le montant d’achat de votre bien, mais sur le montant indiqué par l’évaluateur (appraiser). C’est ce que l’on appelle le LTV (loan to value).

Exemple :

Votre courtier en prêts immobiliers vous informe que la banque avec laquelle il travaille finance sur la base de 30% de LTV. Vous achetez un appartement pour $ 200,000. La banque le fait évaluer a $ 210,000. Tout va bien la banque va donc financer 70% de $ 200,000 et vous les autres 30%. Autre cas de figure, l’évaluation revient a $170,000 soit $30,000 de moins que le montant de la transaction.

Premier élément, avez vous bien acheté ?

La banque prêtera bien a hauteur de 70% mais sur la base de $ 170,000. Si vous décidiez de poursuivre la transaction, il vous faudra venir avec 30% de $170,000 en plus des $30,000 de différence.

Pour tout ce qui concerne les prêts, contactez Yves Lucas, c’est un véritable expert.
On ne peut pas tout va raconter ici, voilà pourquoi assurez de l’expertise de l’agent avec lequel vous allez travailler.

Déclaration du vendeur (Seller Disclosure Statement)
Dans les documents nombreux que vous devrez signer, figurera une déclaration de bonne foi de votre vendeur sur le bien immobilier et tout ce qui pourrait en affecter la valeur dans le futur et qui serait porté a sa connaissance. C’est un document important qui peut s’avérer utile s’il était démontré que votre vendeur a délibérément omis de déclarer certains faits qui portent atteinte a la valeur du bien que vous avez acquis. Ce document doit vous être remis des la signature du contrat.

Approbation par la copropriété s’il y a lieu – Screening.
Vous allez diligenter vos enquêtes pour établir si vous souhaitez intégrer une copropriété en fonction de ses états financiers, celle ci va faire de même avec vous pour voir si elle souhaite vous voir l’intégrer. Dans une grande majorité de condos, tout acquéreur potentiel va faire l’objet d’une enquête pour savoir s’il n’est pas un délinquant ou un criminel connu des services de police, et s’il n’a pas un historique de mauvais payeur (credit history).

Dans la mesure où ce futur copropriétaire va participer a la vie et au fonctionnement d’une copropriété, celle ci vérifie votre moralité et votre historique financier aux USA. Evidemment ce type de mesure n’a pas évite certains immeubles de comporter jusqu’a ‘a 50 copropriétaires en default de paiement de charges et de crédit, mais pour le moment ce type de mesures reste d’actualité. Il vous faudra avec l’aide de votre agent une quinzaine de jours pour obtenir ce sésame, votre approbation par la copropriété, après bien souvent un entretien de bienvenue pour vous expliquer les règles de fonctionnement de l’immeuble.

Dans bien des cas nous arrivons a faire coïncider ce rendez vos avec vos dates de séjour en Floride pour signer le jour du closing. Si l’approbation de la copropriété est requise, vous ne pourrez pas ‘closer’ sans votre document d’approbation (approval). Notez que vos locataires passeront par la même procédure, (vérification du casier judicaire et du ‘credit history’ qui renseigne sur la qualité de votre locataire en tant qu’emprunteur)
En général cette procédure prend une quinzaine de jours et coute en $100 et $500 en fonction des immeubles et consiste en certains formulaires a remplir en plus d’un entretien personnel.

Credit history et Credit Score :
Pour les futurs propriétaires qui pensent mettre leur condo en Location La vérification de moralité et de réputation financière de votre futur locataire se fera par votre agent mais aussi pas la copropriété en vérifiant son ‘credit history’

Tout résidant Américain dispose d’un numéro de sécurité social grâce auquel on dispose de toutes les informations financières sur le détenteur de ce numéro (paiements en retards, taux d’endettement, nombre de cartes de crédit en cours et montant du, retards de paiement enregistres, impayés, ….) Tout le monde est crédité d’un score qui résulte de l’historique de crédit. Un bon score commence a 650 points.

Les baux sont ici établis pour 12 mois. Au terme du bail, vous pouvez renouveler ou non le bail et y changer les termes sauf disposition contraire inscrite dans le bail. Votre locataire dépose en général le premier mois, le dernier mois et un mois de caution (‘deposit’ qui reste sur le compte séquestre de l’agence sauf disposition contraire).

Beaucoup de copropriétés demandent des locataires un mois de caution supplémentaire (sans véritable raison, si ce n’est pour bénéficier des intérêts….) Parce que peu de locataires peuvent supporter le paiement de 4 mois d’avance, les usages veulent que le propriétaire reçoive, le premier mois et un mois de caution (relatif a l’appartement), la copropriété elle perçoit le troisième mois en caution pour les parties communes)

Mon locataire ne paie pas ses loyers :
Les procédures d’expulsion sont ici très rapides et peu couteuse. Des le retard constate du paiement d’un loyer, votre agent qui devient alors votre ‘property manager’, votre administrateur de biens va signifier par écrit a votre locataire défaillant qu’il dispose de trois jours pour s’acquitter de son loyer de retard.

A default, celui ci demandera à un juge de constater et d’appliquer la clause résolutoire du bail. En quelques semaines votre locataire devrait être expulse avec recours du sheriff si besoin est, et pour un cout de procédure ne dépassant pas en général $300.

4-Le ‘Closing’ : Signature du titre de propriété et du HUD:
Champagne !!! Toutes les inspections sont passées, votre prêt si besoin était, a été accorde et le package a été envoyé par la banque a votre avocat pour signature. Les fonds sont disponibles et toutes les parties sont prêtes a finaliser la vente.

Vous allez devoir signer un document intitule HUD, qui reprend toutes les charges imputées au vendeur et a l’acheteur. Consultez la rubrique des informations pratiques pour le montant des frais de notaires. Pour tous ceux qui contractent un prêt en Floride, votre courtier en prêt a du vous remettre un document intitule GFE (Good Faith Estimate), Estimation de bonne foi, qui doit estimer tous les frais lies a la transaction. En général un courtier en prêts digne de ce nom voit sa GFE arriver très près du montant réel à débourser par l’acheteur (montant du HUD).

Si le montant de la GFE est bien en dessous du montant réel que vous déboursez au ‘closing’, vous êtes en droit de demander des explications a votre courtier, et en général ce n’est pas un bon point pour lui. Pas mal de courtiers en prêts (mortgage brokers) ont tendance a minimiser les frais a débourser au closing par l’acheteur afin de ne pas effrayer ce dernier. Cette pratique est illégale et l’acheteur est en droit de connaître l’estimation sincère des droits et frais dont il devra s’acquitter au closing.
Pour plus d’informations sur le montant de ces frais, rendez vos sur la rubrique informations pratiques. Sans être trop exhaustif, nous avons voulu vous faire toucher du doigt la simplicité et la complexité d’un processus d’achat immobilier en Floride.

En résumé, vous n’avez pas a connaître tout cela, c’est le rôle de votre agent, votre conseil et aussi de votre expert, de vous guider en douceur dans votre transaction en protégeant d’abord vos intérêts, avant de protéger sa commission.