Il est important de souligner qu’il n’y a pas de frais de notaire proprement dit en Floride. En effet, les droits d’enregistrement sont payés par le vendeur et l’acheteur ne paye un impôt qu’en cas de recours au crédit. Il faut également remarquer qu’il n’y a pas, à vrai dire, de cadastre en Floride (puisque qu’il n’y a pas de notaire), c’est la raison pour laquelle il est impératif de souscrire une assurance titre, qui vous protégera contre les éventuelles imperfections de l’enregistrement. Détail des dépenses à envisager dans le cadre d’une transaction immobilière.

Frais de ‘Closing’
Achat Cash, vous allez essentiellement devoir payer une partie des droits d’enregistrement, les frais de la ‘title company’ (autour de $400) et de contracter une assurance sur le titre de propriété. Comptez environ 1.5% de la valeur d’achat pour un achat en cash.

L’assurance sur le titre de propriété (title insurance) n’est pas obligatoire dans le cas d’un achat cash, mais en fait ce n’est même pas une option, n’achetez pas d’immobilier sans cette assurance !! Elle est payable une seule fois et demeure valable tant que vous demeurez propriétaire et vous assure en cas de contestation sur la validité de votre titre de propriété par un tiers. Votre ‘Title Company’ se rémunère par un pourcentage sur le prix de cette assurance, en ne la prenant pas, vous prendriez un risque important et la title vous facturerait ses services d’une autre manière. Encore une fois, ce n’est pas une option, contractez une ‘title insurance’.

Pour ceux qui achètent a crédit, la ‘title insurance’ est requise par toutes les banques, donc pas de choix possible. Le montant des ‘closing cost’ par contre devrait représenter 3 a 4% de la valeur d’achat et vous allez devoir signer un certain nombre de documents qui doivent vous être expliqués par l’avocat de la title company ou l’un de ses agents.

Demandez a ce que l’on explique bien le type de prêt que vous allez contracter, s’il s’agit d’un taux variable ou d’un taux fixe, si le taux peut changer, si oui de combien et quel est le plafond de l’intérêt (le cap). Vérifiez si votre prêt est assorti d’une ‘prepayment penalty’, une pénalité en cas de paiement anticipé. Il s’agit souvent d’une pénalité si vous remboursez par anticipation ou si vous refinancez sous 3 ans ou même si vous revendez sous 3 ans. Le montant des pénalités peut représenter jusqu'à 6 mensualités, donc demandez bien si votre prêt comporte ce type de pénalité et quelles en sont les modalités.

Pour ceux qui optent pour des prêts a amortisation négative, comprenez bien qu’en ne payant que le minimum de l’intérêt tous les mois a votre banque, le montant de l’intérêt que vous ne payez pas se reporte sur le principal. Voilà comment on se retrouve a devoir plus d’argent a la banque que le montant initial emprunté (le principal). Ce n’est pas forcement un mauvais prêt, encore faut il être sur qu’il corresponde a votre stratégie d’investissement. Je vous renvoie encore une fois sur Yves Lucas, qui est un réel expert en la matière.

Votre titre de propriété s’appelle un 'Deed' et vous recevrez une copie enregistrée auprès du tribunal quelques mois après la signature de ce document. Il s’agit d’un simple document rédigé par votre avocat et signe par les parties.

Mise en garde : 'Quitclaim Deed'
Il existe une escroquerie qui est a la limite de la légalité et qui consiste a faire signer a certains propriétaires en mal de paiement de leur mensualités de prêt un ‘Quitclaim Deed’ en l’échange d’une promesse de rachat du bien par le miraculeux sauveteur. Beaucoup de propriétaires ont été abusés par des investisseurs véreux, voire mêmes par certains agents francophones qui profitent de la méconnaissance des nouveaux arrivants.

Signer un ‘Quitclaim deed’ revient a céder son titre de propriété a un tiers. Dans tous les cas les malheureuses victimes ont cédés leur titre de propriété mais restent redevables du prêt. Avant de signer quoi que soit, consultez un avocat.

Mise en garde : Mortgage Fraud
La Floride est l’Etat qui bat tous les records en matière de fraude sur les prêts immobiliers. Pour vous protéger contre ce type de fraude sévèrement réprimée, soyez sur que votre transaction soit validée par votre avocat, et la règle est simple : Tout versement d’argent doit figurer sur le HUD (le document officiel qui détaille les affectations des sommes en jeu dans la transaction). Tout versement d’argent ou reversement d’argent n’apparaissant pas dans le HUD est probablement une fraude. Ne soyez pas mêlé de près ou de loin à ce type de Fraude sévèrement réprimée, notamment a Miami ou pour endiguer ce fléau une brigade spéciale a été constituée par les autorités locales.

La totalité des coûts d'acquisition sera de l’ordre de 1,5% dans le cas d’un achat comptant et de l'ordre de 4% s’il s’agit d’un achat à crédit. Et pour les commissions d’agence, elles sont toujours payées par le vendeur sauf accord écrit entre l’acheteur et son agence immobilière.